Вопрос:

Ответственность за просрочку сдачи квартиры по договору долевого строительства

Здравствуйте, мы с женой купили в ипотеку квартиру на первичном рынке. Застройщик обещал сдать квартиру во втором квартале 2013 года и даже в договоре так прописано. Но на деле квартиру отдали только в марте 2014 года. Можно ли как то наказать застройщика?
  • Вопрос: №701 от: 2014-06-02.
Ответ:
Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию:
8-919-865-42-20
8 (3532) 96-28-58

Здравствуйте, исходя из существа Вашего вопроса, можем сообщить Вам следующее.

Поскольку Вы приобретали квартиру на первичном рынке и, к моменту заключения Вами договора, квартира готова не была, то Вами был заключен договор участия в долевом строительстве.

Данные правоотношения, сложившиеся между Вами и застройщиком, подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, если в договоре отражено, что квартира будет передана в течение второго квартала 2013 года, а акт приема-передачи квартиры был подписан в марте 2014 года и не было подписано никаких дополнительных соглашений, то Вы имеете право на получение от контрагента по договору неустойки.

Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

То есть период просрочки определяется конечным сроком по договору и датой подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно Указанию Банка России от 13.09.2012 № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» в настоящий момент ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 8,25 %.

Таким образом, неустойка определяется по следующей формуле: стоимость квартиры * 8,25% / 300 / 2 * количество дней просрочки.

Однако нельзя забывать, что суд, руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Данный вывод сделан в п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года.

Следовательно, реально удовлетворенная судом неустойка может быть ниже, установленной ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В силу ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Значит, если в результате просрочки, допущенной застройщиком, Вы понесли убытки, то ответственное лицо должно компенсировать и их.

Помимо ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» подобные отношения регулируются еще одним законом – Законом РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. 

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Из этого следует, что застройщик обязан компенсировать моральный вред, причиненный потребителю, то есть Вам.

При этом, как указано в п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Обращаем Ваше внимание на то, что договором долевого строительства может быть предусмотрен обязательный претензионный порядок разрешения споров. Если такой порядок предусмотрен, то его необходимо соблюсти.

Также обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, максимальная ответственность застройщика может быть следующей: оплата неустойки, компенсация убытков, причиненных просрочкой передачи квартиры, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от взыскиваемой через суд суммы.

За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-919-865-42-20.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.