Вопрос:

Можно ли продать квартиру, купленную на средства материнского (семейного) капитала?

Правда, что квартиру, купленную в ипотеку, после закрытия ипотеки и использования маткапитала на погашение, я не смогу просто так продать без наделения такими долями детей и жену?
  • Вопрос: №2613 от: 2016-04-12.
Ответ:
Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию:
8-919-865-42-20
8 (3532) 96-28-58

По существу заданного вопроса сообщаю следующее.

1. Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее по тексту - Закон № 256-ФЗ) под улучшением жилищных условий определяет конкретный перечень направлений использования средств материнского (семейного) капитала, в том числе, приобретение жилого помещения (квартиры).

В силу п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ года жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Согласно п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом № 256-ФЗ  определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности - общая долевая, возникающей у них на приобретенное жилье.

Кроме буквального смысла приведенной нормы следует также учитывать общую направленность Закона № 256-ФЗ - создание условий, которые обеспечивают семьям, имеющим детей, достойную жизнь (преамбула Федерального закона).

При этом в Закон № 256-ФЗ включена императивная норма, определяющая, что в целях применения положений данного Федерального закона к членам семьи относятся родители и их дети (часть 4 пункта 1.1, часть 3 пункта 1.3, пункт 4 статьи 10 Закона № 256-ФЗ).

Указанная правовая позиция подтверждается практикой (см. Письмо Федеральной нотариальной палаты от 07.02.2013г. № 216/06-11 «О материнском капитале», Письмо Минэкономразвития РФ от 28.06.2011г. № Д23-2738 «О рассмотрении обращения»).

2. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (далее по тексту - Постановление Правительства РФ № 862) лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, в том числе, на приобретение жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок.

В соответствии со статьей 13 Постановления Правительства РФ № 862 в случае направления средств материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, лицо обязано оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Неисполнение указанного обязательства лишает несовершеннолетних детей прав на имущество, которое должно принадлежать им в силу закона и гарантировано Конституцией РФ, гражданским и семейным законодательством.

3. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.04.2008г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, органы опеки и попечительства следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Родители или опекуны не имеют права обменивать или дарить имущество несовершеннолетних детей, влекущее уменьшение этого имущества. Для отчуждения приобретенной за материнский капитал квартиры, необходимо разрешение органов опеки.

При этом, для того чтобы получить заключение органа опеки и попечительства необходимо представить доказательства, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

В противном случае, члены семьи, не получившие свои доли, могут обратиться в суд.

Если требования законодательства не были выполнены, сделка может быть признана недействительной. Срок исковой давности для детей составляет 3 года с момента наступления совершеннолетия.

Таким образом, продать квартиру, купленную на средства материнского (семейного) капитала, можно только с согласия органа опеки и попечительства.

После совершеннолетия детей продажа квартиры, купленной на средства материнского (семейного) капитала, происходит без ограничений.