Вопрос:

Обязан ли продавец квартиры предоставлять справку о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права?

Продаю квартиру. В квартире есть прописанные лица. Покупатель относительно этого не возражает. При подаче документов на регистрацию специалист многофункционального центра потребовал справку о прописанных в квартире, объясняя это тем, что в противном случае регистратор сделку не пропустит. Нужна ли эта справка? Правомерно ли требование специалиста МФЦ?
  • Вопрос: №2662 от: 2016-05-19.
Ответ:
Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию:
8-919-865-42-20
8 (3532) 96-28-58

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) заключая договор купли-продажи недвижимости, продавец гарантирует, что передаваемый по договору объект недвижимости свободен от прав третьих лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, наличие либо отсутствие в отчуждаемом жилом помещении лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, должно быть согласовано сторонами договора и отражено в договоре купли-продажи (существенное условие договора в силу закона).
В противном случае договор следует рассматривать как незаключенный.
Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (см. Решение Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2011 года № ГКПИ11-1981, Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2012 N АПЛ12-49, Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 22.03.2012 по делу N 33-440А).

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно абз. 9 п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 года № 233, на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со статьями 16 и 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляются подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Однако, указанный документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минюста России от 12 апреля 2012 года № 53 «О признании утратившим силу и внесении изменений в приказы Министерства юстиции Российской Федерации», вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован в «Российской газете» - 16.04.2012г.), и в настоящее время не применяется.

Таким образом, в силу действующего гражданского законодательства и сложившейся судебной практики, информация о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, должна указываться в договоре купли-продажи жилого помещения.

Истребование органами, осуществляющими регистрацию прав, справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, законом не предусмотрено.