Вопрос:

Обязательна ли регистрация договора уступки права требования неустойки по договору долевого строительства?

  • Вопрос: №3650 от: 2019-02-26.
Ответ:
Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию:
8-912-84-84-805

Квартиры на рынке первичного жилья можно приобрести по договорам купли-продажи или договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). При приобретении квартиры по ДДУ у покупателя возникает множество различных прав.

Одним из таких прав, указанных в ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является право требования неустойки за просрочку сдачи квартиры в срок, указанный в договоре. Это право принадлежит самому дольщику, но, как и любое другое право, может быть возмездно уступлено другому лицу. В этом случае составляется договор уступки права требования неустойки и с этого момента меняется кредитор в части требования неустойки.

В силу действующего закона все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Поскольку квартира является недвижимостью, то и все сделки с ней должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом такие сделки считаются заключенными только с момента их государственной регистрации.

В связи с этим возникает вопрос, подлежит ли договор уступки права требования неустойки обязательной государственной регистрации и является ли такой договор заключенным, если государственной регистрации не было.

Недавно ясность в этом вопросе прояснил Верховный суд РФ в своем Определении от 24.12.2018 по делу № 305-ЭС18-15666.

Верховный Суд РФ разъяснил, что государственная регистрация договора уступки должна обеспечивать уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, чтобы исключить неопределенность в правах такого участника, но не являться препятствием для реализации мер защиты, предусмотренных для участников таких отношений.

Также суд сделал вывод о том, что если застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке права требования неустойки в установленном законом порядке, пусть даже и указанный договор не был зарегистрирован, и не выплатил неустойку, то застройщик не может ссылаться на незаключенность договора уступки в связи с отсутствием его регистрации. Такое поведение застройщика является недобросовестным.

Таким образом, договор уступки права требования, связанный с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, однако, такая регистрация требуется для уведомления третьих лиц, стороны же ДДУ не вправе отказывать в удовлетворении взаимных законных требований на основании отсутствия регистрации договора уступки.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.