Вопрос:

Возможности заемщика при просрочке внесения платежей по ипотеке

Добрый день! Я являюсь индивидуальным предпринимателем. 28.03.2011 года через Сбербанк мной был получен ипотечный кредит. До 2014 года все было замечательно. В 2014 годы по причине расторжения со мной сразу 3-х основных договоров финансовое положение резко ухудшилось. В течении 2014 года платежи были нерегулярными и с просрочкой. Однако платежи все-таки осуществлялись. На данный момент существует просрочка за 2 месяца. Предметом залога идет сама квартира. Банк на данный момент хочет описать квартиру для дальнейшей передачи дела в суд. Я с 01.01.2015 года заключила 2 новых договора на свои услуги на 2015 год, но деньги пойдут в течении текущего месяца. То есть для урегулирования и вхождения в график нужен грубо месяц. Банк ни на какие переговоры не идет. Написала ходатайство на горячую линию, ответ пока не получен. Можно ли еще как-нибудь повлиять на ситуацию, чтобы урегулировать в досудебном порядке.
  • Вопрос: №1431 от: 2015-01-21.
Ответ:
Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию:
8-919-865-42-20
8 (3532) 96-28-58

Здравствуйте, по существу заданных Вами вопросов можем пояснить следующее.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – ФЗ «Об ипотеке») залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При этом взыскание на предмет залога может быть осуществлено как в судебном порядке (статья 51 ФЗ «Об ипотеке»), так и во внесудебном порядке (статья 55 ФЗ «Об ипотеке»).

Первоначально следует сказать, что в силу ч. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

То есть обратить взыскание на Вашу квартиру банк может только в судебном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Однако, что касается ипотеки, оплата которой производится путем внесения ежемесячных платежей, то здесь наблюдается иной порядок, предусмотренный ч. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке».

В силу ч. 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть, при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В указанной норме, на первый взгляд, отсутствует указание на право или обязанность стороны договора.

Однако, судебная практика показывает, что указанное сомнение у судов не возникает.

Из этого можно сделать вывод о том, что в Вашем случае банк имеет право обратиться с взысканием на предмет залога в судебном порядке.

Что касается непосредственно Вашей платежной ситуации, то вариантов у Вас немного.

Во-первых, реструктуризация долга, которая может выражаться в отсрочке оплаты части долга, «кредитных каникул» - отказа банка взыскивать проценты по кредиту на определенный период, изменения срока кредита, изменения ежемесячного платежа.

Во-вторых, отсрочка реализации заложенного имущества.

В-третьих, добровольная реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя.

Об указанных мероприятиях Вы можете просить банк. Однако, удовлетворение Вашей просьбы – это право банка, а не обязанность. Поэтому банк может отказать Вам в удовлетворении указанных требований или проигнорировать Ваше обращение.

Подобные действия, конечно, не покажут банк в лучшем свете при судебном разбирательстве, однако, скорее всего, существенно не повлияют на решение суда об обращении взыскания на Вашу квартиру.

Для более развернутой консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.