Имеет ли право банк по договору ипотеки ограничивать право заемщика сдавать квартиру в наем?
- Вопрос: №2920 от: 2016-11-10.
предварительную консультацию:
8 (3532) 96-28-58
Здравствуйте, по существу заданного вопроса можем сообщить следующее.
Согласно ч. 1 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе, извлекать из него плоды и доходы.
В силу ч. 3 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам.
Как видно, норма части 3 статьи 346 ГК РФ является диспозитивной, то есть предоставляет сторонам договора залога право определять обязательность наличия согласия залогодержателя на предоставление предмета залога во временное владение и пользование третьим лицам.
Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также содержит нормы об использовании предмета залога при ипотеке.
Согласно ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Поскольку имеется противоречие между двумя нормами, а именно ГК РФ содержит диспозитивную норму, в то время как ФЗ «Об ипотеке» содержит в себе императивную норму, согласно которой условия договора, ограничивающие право залогодателя использовать объект недвижимости и получать с него доход, являются ничтожными, то необходимо указанное противоречие разрешить.
Представляется, что применению подлежат нормы ФЗ «Об ипотеке», объявляющие ограничительные условия договора ипотеки ничтожными.
Недавно по данному вопросу высказался Верховный Суд РФ, который занял сторону залогодателей – физических лиц (граждан).
В своем Постановлении от 14.10.2016 г. № 309-АД16-8799 по делу № А07-29275/2015 Верховный Суд РФ указал на то, что «…право залогодателя использовать по назначению имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» и не может быть ограничено договором».
Таким образом, условия договора ипотеки о том, что залогодатель не вправе сдавать квартиру по договору найма без согласия залогодержателя, являются ничтожными и не подлежат применению.