Законна ли продажа управляющей компанией котельной на крыше многоквартирного дома?

Адвокат Бакуменко Игорь Александрович

Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию:

8-919-865-42-20
8 (3532) 96-28-58

Здравствуйте, по существу заданного Вами вопроса можем пояснить следующее.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Состав общего имущества собственников многоквартирного дома конкретизирован в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Фактически, котельная на крыше многоквартирного дома может быть признана общим имуществом собственников квартир.

При этом в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, если котельная на крыше является общим имуществом собственников квартир, то она не может быть отчуждена ни управляющей компанией, ни кем-либо иным.

Собственники квартир в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованиями о признании договора купли-продажи котельной недействительным.

Однако для полноценного ответа на Ваш вопрос необходимо определить в чьей именно собственности находилась котельная до ее продажи управляющей компанией.

Дело в том, что в юридической практике участились случаи, когда котельная на крыше не является общей собственностью владельцев квартир уже на стадии ввода дома в эксплуатацию.

Речь идет о тех ситуациях, когда застройщик заключает инвестиционный договор с третьим лицом, по которому инвестор берет на себя обязанность по частичному финансированию строительства дома, а взамен приобретает право собственности на помещение и оборудование котельной после сдачи дома в эксплуатацию.

В таких случаях, как показывает судебная практика, суд отказывает собственникам квартир в иске.

Примером могут служить Апелляционное определение Московского областного суда № 33-14728/2015 от 8 июля 2015 г., Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда по делу № 33-1498/2012.

Все это говорит о том, что ответ на Ваш вопрос зависит от конкретных обстоятельств дела и для юридической консультации необходимо ознакомиться с имеющимися документами.