Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
- Вопрос: №339 от: 2013-12-26.
предварительную консультацию:
8 (3532) 96-28-58
По существу заданного вопроса сообщаем следующее.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.
По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ, часть вторая от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ, далее по тексту - НК РФ) налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ.
По правилам ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В данном случае кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка является экономической составляющей, базовой величиной для расчета земельного налога, ее необоснованное завышение приводит к необоснованному взысканию с собственника (иного землепользователя и землевладельца) платы за земельный участок.
При этом, по смыслу действующего законодательства, кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к реальной рыночной стоимости.
Исходя из п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно п. 10 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценка определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Данная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июля 2011 года № 913/11.
Результаты государственной оценки земельных участков утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской федерации.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 24 декабря 2012 года № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области» утверждены результаты государственной оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Оренбургской области по состоянию на 01 января 2012 года.
Права, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании вступившего в законную силу решения суда.
Согласно статье 24.19. Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде.
Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума ВАС РФ по делу № 913/11 от 28.06.2011, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 (далее по тексту - Закон о ГКН) сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган документов.
Пунктом 11 ч. 2 ст. 7 Закона о ГКН установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 3 Закона о ГКН кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
В настоящее время ведение государственного кадастра недвижимости в силу п. 5.1.4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 № 457, возложено на Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
Как следует из приказа от 11 марта 2010 года «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» по субъектам РФ полномочиями органа кадастрового учета», государственные учреждения «Земельная кадастровая палата» по субъектам РФ наделены полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, органом, уполномоченным на внесение изменений в государственный кадастр недвижимости на территории Оренбургской области является именно ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Оренбургской области, как правопреемник ФГУ «Земельная кадастровая палата по Оренбургской области», а соответственно именно данное учреждение является надлежащим ответчиком, в обязанности которого входит исполнение решения суда по внесению изменений в государственный кадастр недвижимости.
Необходимо отметить, что до вступления в законную силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10761/11 от 25 июня 2013 года рыночная стоимость земельного участка устанавливалась, как правило, на текущую дату.
Однако, Президиум ВАС РФ в вышеуказанном постановлении указал, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Таким образом, в случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, Вам необходимо будет подготовить в соответствующих специализированных организациях отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и обратиться в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.