Установление частного земельного сервитута
- Вопрос: №2370 от: 2015-12-21.
предварительную консультацию:
8 (3532) 96-28-58
Частный сервитут на земельный участок – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, основанное на законе и закрепленное в соглашении сторон или судебном решении в интересах конкретного лица или ограниченной группы лиц.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
В данной статье рассмотрим общий механизм установления частного земельного сервитута.
Предварительно лицу, которое нуждается в установлении сервитута (в дальнейшем сервитуарий), необходимо обратиться к собственнику земельного участка, на котором предполагается установить сервитут (в дальнейшем собственник), с предложением установить сервитут и аргументировать потребность в установлении сервитута.
Настоящее положение вытекает из ч. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Алгоритм установления сервитута по соглашению сторон прямо не оговорен в действующем законодательстве, но, исходя из обобщения разъяснений и анализа судебной практики, возможно сделать следующие выводы.
1) Сервитуарий должен в письменном виде обратиться к собственнику с заявлением о необходимости установления сервитута, к заявлению должен быть приложен проект соглашения об установлении сервитута, экспертное заключение с вариантами установления сервитута (конкретные показатели и условия сервитута).
Обязательность предварительного согласования установления сервитута продиктована положением ч. 3 ст. 274 ГК РФ, а также указана в Постановлении Президиума ВАС РФ № 11248/11.
В Постановлении Президиума ВАС РФ № 11248/11 указано, что установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.
2) В заявлении должны быть указаны объяснимые основания для установления сервитута. Данное положение содержится в ч. 1 ст. 274 ГК РФ и Постановлении Президиума ВАС РФ № 11248/11.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ № 11248/11 сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
Оптимальным решением будет являться проведение досудебной экспертизы. В своем заключении эксперты представляют аргументацию о невозможности прибегнуть к иному варианту, кроме как установить сервитут, а также представляют варианты установления сервитута, наименее обременительные для собственника.
3) Действующим законодательством не установлены существенные (обязательные) условия соглашения об установлении сервитута.
В Письме Министерства экономического развития РФ от 3 ноября 2009 г. № Д23-3607 указано, что соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:
- сведения о сторонах соглашения;
- сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);
- цели и задачи установления сервитута;
- пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;
- размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);
- иные права и обязанности сторон.
4) В случае, если стороны пришли к соглашению об установлении сервитута в досудебном порядке, то соглашение подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута, законодательно не установлен. По мнению Министерства экономического развития РФ, изложенному в Письме от 3 ноября 2009 г. № Д23-3607, минимально необходимыми документами для заключения соглашения об установлении частного сервитута являются документы, подтверждающие право собственности лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости, и в случае если сервитут относится к части земельного участка - документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).
В случае, если проводилась экспертиза, то необходимо будет приобщить заключение экспертов.
5) В случае отказа собственника установить сервитут, сервитуарий может обратиться с требованием об установлении сервитута в судебном порядке.
Ключевыми моментами, на которые необходимо обратить внимание, при подготовке обращения в судебном порядке будут следующие:
- иск может быть заявлен непосредственно к собственнику соседнего земельного участка;
- истец (сервитуарий) должен обосновать необходимость предоставления земельного участка и невозможность обеспечить нужды сервитуария иным способом, без установления сервитута;
- земельные участки, как истца (сервитуария), так и ответчика (собственника), должны быть сформированы в порядке кадастрового учета с определением их границ;
- ограничение сервитутом должно быть наименее обременительным для собственника земельного участка;
- предложенный истцом (сервитуарием) вариант установления сервитута должен соответствовать требованиям строительных СНиПов, ГОСТов, законодательства в части пожарной безопасности и т.д.;
- сервитут должен иметь точное месторасположение (точные пространственные характеристики сервитута), потребительские характеристики (срочный или бессрочный, временной интервал для пользования сервитутом и т.д.). Показатели необходимы для того, чтобы судебное решение было объективным и исполнимым, а также возможно было пройти государственную регистрацию установленного судом сервитута;
- должен быть решен вопрос оплаты (компенсации) за установление и пользование сервитутом, в чью пользу последний установлен.