Ответственность за просрочку передачи квартиры при договоре с жилищно-строительным кооперативом
- Вопрос: №721 от: 2014-06-11.
предварительную консультацию:
8 (3532) 96-28-58
Здравствуйте, по существу заданного Вами вопроса можем пояснить следующее.
Для начала нужно установить какой именно договор Вы заключили: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома или договор участия в жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК).
Этот вопрос является принципиальным, поскольку отношения по указанным договорам регулируются различными нормативными актами.
Если из существа Вашего договора будет ясно, что фактически заключенный Вами договор имеет признаки отношений по участию в долевом строительстве, то к отношениям между Вами и организацией-продавцом квартиры будут применяться положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный вывод сделан на основе п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04 декабря 2013 года. Согласно указанному Обзору практики Президиума ВС РФ если какое – либо соглашение отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, то, несмотря на свое название, к данному договору применяются Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Чтобы применить положения указанного закона к Вашим правоотношениям с организацией – продавцом, заключенный Вами договор должен содержать рад условий.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии указанных условий, заключенный Вами договор, нельзя признать договором участия в долевом строительстве, а даже, если договор носит такое название, то такой договор считается незаключенным.
По договору участия в долевом строительстве, в случае пропуска срока сдачи дома Вы имеете право на взыскание с застройщика неустойки, компенсации убытков, причиненных просрочкой передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50 % от взыскиваемой через суд суммы.
Более подробно о взыскании неустойки читайте в ответах на вопросы, размещенных на нашем сайте по следующим ссылкам: http://advokativlev.ru/vopros-otvet/otvetstvennost-za-prosrochku-sdachi-kvartiryi/ и http://advokativlev.ru/vopros-otvet/otlichitelnyie-osobennosti-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-/
Однако ситуация может существенно усложниться в случае, если заключенный Вами договор не является договором участия в долевом строительстве, а является договором участия в жилищно-строительном кооперативе.
Отношения между покупателем квартиры и ЖСК носят совершенно иной правовой характер и регулируются совершенно другим законом, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Важно, что при таких отношениях гражданин не является покупателем квартиры у ЖСК, а является членом кооператива.
По сути ЖСК создается в результате решения членов кооператива и на взаимной ответственности ЖСК и его членов.
В ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отсутствуют нормы об ответственности кооператива перед своими членами, поскольку каждый участник кооператива самостоятельно участвует в его деятельности и результат деятельности ЖСК зависит только от деятельности его участников.
Не применим к отношениям между участниками кооператива и самим ЖСК и Закон РФ «О защите прав потребителей».
Об этом прямо указано в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которому законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
В Приказе Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 № 160 «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» также указано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско - правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно - строительными, дачно - строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
Таким образом, если Вами был заключен договор участия в жилищно-строительном кооперативе, то Вы не имеете права на взыскание неустойки, морального вреда и иных прав, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей».
За более подробной консультацией рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-919-865-42-20.