Вправе ли арендатор земельного участка сдать его в субаренду без согласия собственника?
- Вопрос: №3997 от: 2021-09-19.
предварительную консультацию:
8 (3532) 26-16-01
Действующим гражданским законодательством предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Земельным законодательством предусмотрено право арендатора земельного участка передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Следует обратить внимание на то, что в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.
В своем Постановлении (№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005) Пленум ВАС РФ дал соответствующие разъяснения, согласно которым «… Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя…».
Разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении ВС РФ от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791 «… по договору аренды участка на срок более 5 лет арендатор имеет более широкий объем прав, их нельзя ограничить договором… обратное противоречит правилу ЗК РФ о возможности при долгосрочной аренде сдавать участок в субаренду без согласия публичного собственника…».
Таким образом, арендатор муниципальной земли по договору на срок более чем 5 лет может сдать данный участок в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления.